Après le reportage d’Enquête sur les influenceurs immobiliers, Pierre-Yves McSween a décortiqué leur recette à l’antenne de Radio-Canada.
Pour le chroniqueur économique, le problème n’est pas l’investissement immobilier, mais la vente d’un succès gonflé, sans parler des dettes, des coûts réels et des locataires.
McSween s’attaque d’abord au chiffre vedette des coachs immobiliers : le nombre de portes. Selon lui, affirmer posséder 100, 200 ou 300 portes ne dit presque rien sur la valeur des logements, leur état, leur emplacement ou les dépenses à prévoir.
Il souligne aussi que ces portefeuilles sont souvent bâtis avec des partenaires et une dette importante. « On ne mentionne pas le nombre de partenaires ou le montant de la dette », déplore-t-il. Pour lui, cette image de réussite sert surtout à convaincre des jeunes que payer une formation leur permettra d’apprendre plus vite.
Le chroniqueur ajoute que les revenus annoncés sont rarement nets. Entre l’entretien, les imprévus et les travaux, les flux d’argent peuvent surtout servir à maintenir l’immeuble en bon état plutôt qu’à financer une vie de rêve.
McSween décrit ensuite une séquence bien rodée. Tout commence par un contenu gratuit, présenté comme une mission presque altruiste : partager la bonne nouvelle de la richesse immobilière. Puis vient la formation payante, parfois offerte à rabais à ceux qui suivent le webinaire.
Il compare ce prix à celui d’une session universitaire, estimant qu’une formation peut coûter environ 2 000 $ après une réduction, alors qu’une session à l’Université de Montréal se situe autour de 2 400 $. Selon lui, la promesse de revenus passifs devient ensuite un outil de recrutement : les étudiants sont invités à investir avec le coach ou ses partenaires.
Il met en garde contre les placements privés où l’immeuble peut servir de garantie. « Si jamais vous n’êtes pas capables de payer, on prend possession de l’immeuble », explique-t-il, décrivant une boule de neige où le succès affiché alimente de nouveaux investisseurs.
McSween ne rejette pas le coaching immobilier en bloc. Il estime qu’on peut se faire accompagner dans plusieurs domaines, à condition de respecter les droits des locataires et d’arrêter de vendre du rêve. Il rappelle qu’un jeune de 19 ans sans diplôme ni mise de fonds n’obtiendra pas automatiquement un prêt bancaire.
Il explique aussi pourquoi la hausse des loyers devient centrale dans certaines stratégies : en immobilier commercial, le financement repose souvent sur la valeur des loyers plutôt que sur la seule capacité d’emprunt de l’acheteur. Mais, insiste-t-il, un locataire reste une personne.
Sa question aux propriétaires est simple : iriez-vous vivre dans vos logements? S’ils n’ont toujours pas de fenêtres thermos en 2026, l’immeuble est peut-être en mauvais état. Il propose un plan d’entretien obligatoire pour écarter les spéculateurs.