Vous avez probablement déjà entendu des amis vanter les mérites de l’achat d’un plex pour bâtir sa richesse.
Félix, le candidat bien connu d’Occupation Double, a une position radicalement différente. Dans une prise de parole récente, il détaille pourquoi il n’investira jamais dans l’immobilier locatif, préférant nettement la bourse. Ses arguments, chiffrés et concrets, bousculent plusieurs croyances populaires sur l’enrichissement par la pierre.
@_felixlevesque
Le premier frein selon Félix est purement financier. Pour commencer à investir en bourse, un montant minimum d’environ 100 $ suffit pour acheter des actions. À l’inverse, l’immobilier locatif exige aujourd’hui un apport initial avoisinant les 70 000 $ pour l’achat d’un premier logement. Cette différence crée une inégalité d’accès majeure.
La liquidité représente un autre point de friction important. Vendre des actions est instantané : un simple clic sur un bouton rouge ou bleu suffit pour récupérer ses fonds. Pour un plex, le processus est long et coûteux. À l’entrée comme à la sortie, l’investisseur doit composer avec des frais de notaire, de courtage, et la taxe de bienvenue, qui peuvent absorber entre 4% et 7% de la valeur du bien à chaque transaction.
Félix insiste particulièrement sur le temps à investir, souvent sous-estimé par les promoteurs de l’immobilier. Un portefeuille boursier bien diversifié demande zéro heure de gestion par mois. À l’opposé, un investissement locatif réclame entre 5 et 20 heures mensuelles. Ces heures sont consacrées à la gestion des locataires, à l’entretien et aux rénovations, sans lesquelles le rendement souffre considérablement.
Si un investisseur souhaite déployer un montant important, il doit répéter ce processus fastidieux à plusieurs reprises pour acquérir plusieurs logements. Les heures de travail se multiplient alors rapidement, transformant ce qui devait être un investissement passif en un véritable second emploi. En bourse, déployer plus de capital ne demande pas plus de temps de gestion.
Sur le plan des rendements, les chiffres avancés par Félix sont éloquents. Le S&P 500 a offert un rendement annuel moyen de 14% sur les dix dernières années, tandis que le TSX a affiché 69% sur la même période. Pour un plex, le rendement sur l’équité initiale varie généralement entre 8% et 20%, mais avec beaucoup plus d’incertitudes.
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La diversification constitue un avantage décisif de la bourse. En achetant des actions, on s’expose à des entreprises internationales comme Microsoft, qui vendent des licences partout dans le monde, répartissant ainsi le risque. L’immobilier locatif, lui, concentre le risque sur un ou deux logements dans une juridiction précise, exposé à un système de lois qui peut changer à tout moment et limiter la hausse des loyers.
Félix conclut que l’immobilier locatif utilise l’effet de levier pour générer un rendement, mais au prix d’un engagement en temps et en complexité qu’il juge disproportionné. Pour lui, la simplicité, la liquidité et les rendements historiquement supérieurs de la bourse en font le véhicule d’investissement de choix, sans hésitation.
@_felixlevesque Je n’arriverai jamais à justifier d’investir dans un actif dont les revenus sont fixés par un organisme, mais dont les dépenses sont exposées au marché (variation des coûts de construction, augmentation des taxes municipales). Le vieux parc immobilier québécois le reflète directement. Les investissements à la bourse sont de loin ma priorité personnelle.